Dentro de la enumeración establecida en el artículo 20 de la Ley del IVA sobre exenciones en operaciones interiores se incluyen las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación (Art 20.Uno.22.º).
En este sentido también están exentas las entregas de edificaciones realizada por el mismo promotor después de haber sido utilizadas ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años.
Sin embargo, si seguimos leyendo dicho artículo, en el apartado dos se establece que la mencionada exención puede ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, con la condición de que el adquirente sea un empresario o profesional que realice la operación dentro del ejercicio de su actividad económica y tenga derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado en la adquisición.
De igual forma también se puede renunciar a la exención relativa a los terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables (Art 20.Uno.20.º).
¿Por qué renunciar a la exención?
Llegados a este punto podríamos preguntarnos por qué alguien iba a querer renunciar a una exención. La respuesta la encontramos en la relación existente entre el Impuesto sobre el Valor Añadido y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y más concretamente en su deducibilidad.
Ambos impuestos (IVA e ITP) gravan la transmisión de bienes y derechos, aplicándose el IVA cuando el transmitente es un empresario o profesional y el ITP cuando se trata de un particular. No obstante, existen algunos supuestos en los que se aplica el ITP cuando el transmitente es un empresario o profesional y la operación se encuentra no sujeta o sujeta y exenta del IVA, como ocurre en el caso planteado.
Por tanto, si aplicamos la exención en el IVA, la entrega de los inmuebles estaría gravada por el ITP. Para el adquirente empresario o profesional el ITP le supone un coste no deducible mientras que si renuncia a la exención, soportará un IVA que sí podrá deducir en su declaración trimestral o mensual del IVA (modelo 303).
Inversión del sujeto pasivo.
Por otra parte, cuando se renuncia a la exención a la que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno de la Ley del IVA, se aplica la inversión del sujeto pasivo del IVA, es decir, es el adquirente el encargado de liquidar el Impuesto. El transmitente no repercutirá el IVA en la factura o contrato de venta.
Se trata pues de una ventaja más para el adquirente, ya que, si tiene derecho a la deducción total del IVA, no supone desembolso alguno por este concepto al incluir en su declaración un IVA auto-repercutido (casilla 12) y otro soportado (casilla 28 o 30) de igual importe, compensándose entre ambos.
Esta renuncia, que se practicará por cada operación de forma independiente, debe justificarse mediante una declaración suscrita por el adquirente, en la que haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, según sea el caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, ya sea total o parcialmente.
Evidentemente en la escritura de compraventa del inmueble se incluirá una cláusula en la que quede constancia de la renuncia a la exención, en cuyo caso servirá tanto como comunicación fehaciente de la misma como de declaración justificativa por parte del adquirente de que cumple las condiciones necesarias.
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